El 16 de juny va entrar en vigor la nova Llei de contractes de crèdit immobiliari. La Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, trasllada a l’ordenament jurídic espanyol la Directiva 2014/17/UE, en la qual es regula el règim de protecció al client i s’estableixen les normes de conducta als contractes de préstecs hipotecaris.

Aquesta nova llei té com a objectius potenciar la seguretat jurídica, augmentar la protecció del consumidor, així com la transparència i la comprensió dels contractes, i establir un repartiment més equilibrat de despeses entre clients i entitats financeres.

Per això, abans de concedir una hipoteca, cal que els bancs facin una avaluació prèvia del client per acreditar que podrà complir les obligacions derivades del préstec. Entre d’altres, s’estudiarà la seva situació laboral, els ingressos presents, els previsibles durant la vida del préstec, els actius en propietat, l’estalvi, les despeses fixes i els compromisos assumits.

A més, amb la nova Llei de contractes de crèdit immobiliari augmenta de manera significativa la informació que s’ha de lliurar a qui vulgui a contractar una hipoteca. Així, el banc haurà de lliurar al client, amb una antelació mínima de deu dies naturals respecte al moment de signar el contracte, la documentació següent:

  • La fitxa europea d’informació normalitzada (FEIN), que tindrà la consideració d’oferta vinculant durant un mínim de deu dies.
  • Una fitxa d’advertiments estandarditzats (FIAE), en la qual s’informarà la persona prestatària o la persona prestatària potencial de l’existència de les clàusules o els elements rellevants.
  • En cas d’un préstec a tipus d’interès variable, un document en què s’exposin les quotes que hauria de pagar en diferents escenaris d’evolució dels tipus d’interès.
  • Una còpia del contracte, que inclourà, de manera desglossada, la totalitat de les despeses associades a la signatura del contracte, amb el detall de les que corresponen a la persona prestadora i les que corresponen a la persona prestatària.

La nova normativa també estableix una visita prèvia obligatòria al notari. D’aquesta manera, les persones titulars del futur préstec hipotecari hauran de passar per la notaria almenys un dia abans de la signatura del préstec per rebre assessorament gratuït i respondre un qüestionari sobre les condicions del seu préstec. El notari no podrà autoritzar l’escriptura si el client no passa aquest test i se certifica que la futura persona prestatària ha rebut tota la documentació. Notaris i registradors tampoc no podran escripturar o inscriure clàusules abusives.

Les novetats de la nova norma:

  • Es fixa el repartiment de les despeses entre persona prestatària i persona prestadora. Si abans el client era qui pagava la major part de les despeses vinculades al contracte de préstec hipotecari, ara el repartiment és més equitatiu. Així, el banc s’haurà de fer càrrec de les despeses de gestoria, notaria i registre; del pagament de l’impost d’actes jurídics documentats (IAJD) i de la seva còpia de l’escriptura del préstec, mentre que la persona hipotecada pagarà la taxació de l’habitatge i la seva còpia de l’escriptura.
  • Clàusules terra. Queden eliminades. La llei estableix per defecte un tipus mínim del 0% per a tots els préstecs hipotecaris, per la qual cosa encara que l’euríbor cotitzi en negatiu, l’interès per cobrar no podrà ser negatiu.
  • Comissió d’obertura. El banc podrà continuar cobrant aquesta comissió, però es generarà una sola vegada i englobarà la totalitat de les despeses d’estudi, de tramitació o de concessió del préstec.
  • Pràctica de vendes vinculades i combinades. La nova llei prohibeix l’obligació de contractar assegurances o altres productes bancaris per accedir a la hipoteca. Tanmateix, permet dues excepcions:
  • Estaran autoritzades les vendes vinculades quan el banc pugui demostrar que els productes que ofereix ofereixen un clar benefici a les persones hipotecades.
  • L’entitat bancària podrà exigir a la persona prestatària que subscrigui una assegurança per garantir el compliment de les obligacions del préstec, així com l’assegurança de danys sobre l’immoble hipotecat. Això sí, el client pot subscriure aquestes pòlisses amb altres companyies, sense que això li pugui suposar un empitjorament de les condicions del préstec.


En qualsevol cas, el banc haurà d’informar de les diferències entre l’oferta combinada i el preu dels productes per separat.

  • Interessos de demora. Si amb la normativa anterior el banc podia cobrar com a interès de demora fins al triple de l’interès legal dels diners (una xifra que se situava en els últims anys en el 3%), la nova regulació el limita a l’interès remuneratori més tres punts percentuals.
  • Amortització anticipada. El nou text legal també abarateix la comissió per amortització anticipada, és a dir, la que es cobra quan el client vol tornar al banc, de manera parcial o total, la quantitat prestada abans del termini convingut. L’entitat financera només podrà cobrar aquesta comissió si l’amortització anticipada li genera una pèrdua financera, i el seu percentatge serà diferent per a les hipoteques fixes i variables.

Així, en els préstecs hipotecaris a tipus variable la comissió màxima per amortització anticipada serà:

  • El 0,25% del capital reemborsat anticipadament, si es produeix durant els tres primers anys de vigència del préstec.
  • El 0,15% del capital reemborsat anticipadament, si es produeix durant els primers cinc anys de vigència del préstec.


Per la seva part, per a un préstec hipotecari a tipus fix, la comissió màxima que el banc podrà cobrar per aquest concepte és:

  • Del 2% del capital reemborsat anticipadament durant els 10 primers anys de vigència del préstec.
  • De l’1,5% del capital reemborsat anticipadament durant la resta del termini del préstec.

  • Novació. Els bancs no podran cobrar més del 0,15% de comissió en els tres primers anys de vida del préstec en cas de novació, això és, un canvi de les condicions del préstec, com el pas d’un tipus variable a un de fix. Quan hagi transcorregut aquest termini, la persona prestadora no podrà cobrar res per aquest concepte.

Com t’afecta la nova llei

La nova llei s’aplicarà només als préstecs hipotecaris que se signin des de la seva entrada en vigor. Tanmateix, alguns articles concrets tenen efecte retroactiu.

En concret, totes les persones hipotecades es podran beneficiar de l’abaratiment de canviar d’un préstec hipotecari de tipus variable a un altre de tipus fix, tant mitjançant novació com mitjançant subrogació de la persona creditora i trasllat de la hipoteca a una altra entitat. En tots dos casos, la comissió màxima que es pot cobrar és del 0,15%, però només durant els tres primers anys de vigència del contracte del préstec hipotecari; quan transcorri aquest període, el banc no podrà demanar cap compensació.

També s’aplica als préstecs hipotecaris anteriors a la nova Llei hipotecària l’article que estableix quan es pot executar una hipoteca en cas d’impagament. Per iniciar l’execució hipotecària el banc haurà d’esperar que la quantia de les quotes hipotecàries vençudes i no satisfetes equivalgui:

  • Al 3% del capital concedit o quan s’assoleixin 12 quotes mensuals impagades, si la mora es produeix en la primera meitat de la durada del préstec.
  • Al 7% del capital concedit o quan no s’hagin pagat 15 quotes mensuals, si la mora es produeix dins de la segona meitat de la durada del préstec.

A més, les persones que hagin signat un préstec hipotecari abans del 16 de juny també el podran canviar de banc lliurement. Fins ara, quan volíem subrogar la hipoteca, si el nostre banc ens feia una contraoferta millor o igual, l’havíem d’acceptar. Ara ja no és obligatori.

Ara que coneixes tots els detalls de la nova normativa, si estàs pensant a comprar-te una casa, fes un cop d’ull a l’oferta d’hipoteques de Banco Santander.

Valorar aquest article

Tu valoración ha sido guardada.

${loading}
×