Consejos para adquirir una segunda vivienda

Las segundas viviendas suelen utilizarse como residencia para los fines de semana o las vacaciones, y también como instrumento de inversión. Si estás pensando en adquirir una segunda vivienda, presta atención a este artículo porque te contamos todos los aspectos que debes tener en cuenta.

¿Qué es una segunda vivienda?

La segunda vivienda, como su nombre indica, es aquella que una persona adquiere cuando ya posee una primera, que es en la que tiene establecida su residencia habitual.

El propietario de una segunda residencia puede darle diferentes usos: lo más habitual será un uso vacacional o de fin de semana, aunque también puede prestarla a un familiar o arrendarla como apartamento turístico.

¿Se puede utilizar como vivienda habitual?

Las segundas viviendas también pueden emplearse como vivienda habitual, pero para ello deberás estar empadronado en ella.

Si, además, quieres convertirla en domicilio fiscal a efectos de la declaración de la Renta (ya que la vivienda habitual puede beneficiarse de determinadas deducciones), deberás cumplir dos requisitos:

¿Cómo comprar una segunda vivienda teniendo hipoteca?

Si estás pensando en comprar una segunda vivienda y ya tienes una hipoteca vigente, tendrás que echar números. Mira de qué ahorros dispones, suma tus ingresos y réstale tus gastos mensuales, incluyendo la cuota de la hipoteca actual, y así sabrás cuánto dinero puedes destinar a la adquisición de este inmueble.

Si necesitas recurrir a una hipoteca para financiar la compra de esta segunda casa, recuerda que en estos casos las condiciones suelen ser más exigentes, ya que tienes de demostrar estabilidad laboral y solvencia económica suficiente para hacer frente a dos cuotas de hipotecas.

¿Cómo tributa la compra de una segunda vivienda?

Comprar una segunda vivienda implica tener que pagar un 10% de IVA por la operación, si se trata de un inmueble de nueva construcción, o entre un 4 y un 10% de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) si es de segunda mano. Pero, además, si adquieres una segunda vivienda debes saber que has de reflejarlo en tu declaración de la renta.

Si no se trata de tu vivienda habitual, ni genera rendimientos del capital (no la tienes alquilada) ni está afecta a una actividad económica, has de incluirla en el llamado régimen de imputación de rentas inmobiliarias. Así, tendrás que imputar a este inmueble, con carácter general, una renta anual del 2% de su valor catastral (1,1% en determinados casos).

Si, en cambio, tienes alquilada tu segunda vivienda, tendrás que declarar los ingresos que obtengas como rendimiento del capital inmobiliario.

Si, finalmente, la vivienda ha estado arrendada parte del año y parte no, tendrás que imputar una parte como rendimiento del capital y otra en el régimen de imputación de rentas.

¿Qué gastos implica tener una segunda vivienda?

Aunque no vivas en ella todo el año, una segunda residencia también genera gastos. Súmale al IBI los consumos mínimos mensuales de electricidad, agua, basuras, gas y, de ser el caso, gastos de comunidad (si se trata de un piso o una casa en una urbanización) e hipoteca (si has solicitado financiación para la compra) y multiplícalos por 12. De esta forma sabrás los gastos mínimos que te supondrá por mantener tu segunda vivienda. La OCU estimaba en 2016 esta cifra en 1.800 euros al año (sin contar la hipoteca).

Requisitos para la compra de una segunda vivienda

Si vas a comprar una segunda vivienda has de saber que tendrás que realizar los mismos trámites que si fueras a comprar cualquier otro inmueble. Por ello, no está de más que repases nuestros consejos sobre qué mirar antes de comprar una casa, y que tengas claros cuáles son los gastos asociados a una compraventa de vivienda (notaría, impuestos, Registro de la Propiedad y, de ser el caso, también gestoría).

Además, si vas a necesitar financiación para adquirir este inmueble, analiza de qué ahorros dispones y hasta qué punto te puedes endeudar. Ten en cuenta que las hipotecas para segunda residencia suelen considerarse de más riesgo por las entidades bancarias y, por ello, el porcentaje del valor de tasación que financian es inferior al que asumirían si se tratase de una hipoteca para una vivienda habitual (alrededor del 60% o el 70%). También suelen cobrar mayores intereses y ofrecer plazos de amortización más cortos. Revisa los gastos asociados a la hipoteca para hacer tus cálculos de cuánto te costará comprar tu segunda vivienda.

¿Por qué comprar una segunda casa?

Disfrutar de una vivienda propia en un lugar diferente al de la residencia habitual, en donde pasar fines de semana, vacaciones o largas temporadas una vez jubilados, es el motivo que lleva a muchos españoles a adquirir una segunda vivienda. La costa, el campo o el pueblo de origen suelen ser los lugares elegidos para este segundo hogar.

Más allá de estas motivaciones, otra de las razones principales por las que muchos particulares deciden comprar un segundo inmueble es utilizarlo como inversión. Según un estudio del portal Fotocasa, la rentabilidad de la vivienda en España alcanzó en 2022 un 6,5%.Dependiendo del lugar elegido para esta compra, se puede optar por un alquiler a largo plazo o por un alquiler vacacional.

Aunque aquella premisa de que “la vivienda nunca pierde valor” no sea siempre cierta, si el precio de adquisición fue bajo, y la vivienda se encuentra en una zona atractiva y dinámica, podría obtenerse un rendimiento con su venta. En este caso, la plusvalía sería la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra en su día.

Si estás pensando en adquirir una segunda vivienda, recuerda que puedes consultar las opciones de hipotecas de Banco Santander y simular la cuota que te quedaría. Cualquier operación, no obstante, está sujeta a la aprobación del banco.