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¿Cómo calcular el valor catastral de una vivienda?

El valor catastral es el valor monetario que la Administración asigna a cada bien inmueble. Este valor se incluye en el Catastro Inmobiliario, el registro administrativo el registro que depende del Ministerio de Hacienda y que recoge las características físicas, económicas y jurídicas de todos los bienes inmuebles. Para calcular el valor catastral de tu vivienda o local se tienen en cuenta varios factores, como por ejemplo la localización del inmueble, el coste de la ejecución material de la construcción, la superficie construida, la antigüedad, el entorno, el uso del suelo… Esa cifra  sirve para determinar la capacidad económica del propietario, de ahí que se utilice para calcular la cuantía de determinados impuestos, como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o el que grava la renta de las personas físicas (IRPF).

Por eso te contamos con más detalle qué es y cómo calcular el valor catastral de una vivienda.

Qué es el Catastro Inmobiliario

El Catastro Inmobiliario es el registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda donde figuran todos los bienes inmuebles, ya sean urbanos, rústicos o de características especiales (aeropuertos, autopistas, centrales nucleares, etc.). La inscripción es obligatoria y gratuita, lo que lo diferencia del Registro de la Propiedad.

Algunos de los datos que contiene este censo son de acceso público. Así, cualquier persona interesada puede acceder a la sede electrónica del Catastro y consultar, de un inmueble concreto, el tipo que es (urbano, rústico o de características especiales), la superficie construida, el uso, una representación gráfica de la planta y, también, la referencia catastral. Esta última consiste en un código de 20 caracteres que identifica la vivienda o el local y que se utiliza en determinadas transacciones, como una compraventa o una herencia, para así dotarlas de mayor seguridad.

En el Catastro figuran otros datos a los que solo pueden acceder el titular del inmueble, las administraciones y quien acredite un interés legítimo. En esa información se incluye el valor catastral.

Cómo se lee la referencia catastral

Cada uno de los 20 caracteres (números y letras) de la referencia catastral de un inmueble tiene un significado asignado por el Catastro. Para un bien inmueble urbano sería el siguiente:

  • Los siete primeros dígitos hacen referencia a la ubicación del inmueble.
  • Los siete dígitos siguientes identifican la hoja del plano catastral.
  • Las siguientes cuatro cifras indican el inmueble dentro de la finca (por ejemplo el piso concreto dentro de un edificio).
  • Los últimos dos caracteres son dos dígitos de control.

Para un bien inmueble rústico el significado de los 20 caracteres sería así:

  • Los dos primeros números identifican la provincia.
  • Los tres siguientes números se refieren al municipio.
  • El siguiente dígito es el sector o zona de concentración parcelaria.
  • Los tres siguientes dígitos identifican el polígono.
  • Los cinco siguientes identifican la parcela dentro del polígono.
  • Los cuatro números siguientes identifican el inmueble dentro de la parcela.
  • Los dos últimos son dígitos de control.

Cómo consultar el valor catastral paso a paso

Para conocer la información sobre el valor catastral de un inmueble, su propietario, su representante o autorizado -o quien acredite un interés legítimo- puede hacerlo:

  • A través de la sede electrónica del Catastro con certificado digital, DNIe o sistema cl@ve.
  • Acudiendo a la oficina territorial (gerencia) de Catastro en su provincia, solicitando cita previa en la Línea Directa del Catastro (902 37 36 35 - 91 387 45 50) y presentando la documentación que acredite la titularidad del inmueble.
  • Y en los puntos de información catastral, que se ubican generalmente en los ayuntamientos.

Para qué sirve el valor catastral

Originalmente la información catastral tiene un objetivo tributario. Las distintas administraciones utilizan el valor catastral para calcular la cuantía que debes pagar en determinados impuestos relacionados con tu vivienda. Así:

  • El valor catastral es la base del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), gestionado por los ayuntamientos.
  • También es un factor más a tener en cuenta en la declaración de la renta. La vivienda habitual o los inmuebles destinados a actividades comerciales no generan rendimientos a efectos del IRPF. Sin embargo, para el resto de inmuebles urbanos (viviendas vacías que no son la de uso habitual o garajes y locales no alquilados, por ejemplo), Hacienda establece una imputación de rentas inmobiliarias, al entender que generan un beneficio a su titular.
  • En algunos casos, el valor catastral se utiliza para calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cuando vendes o compras una vivienda de segunda mano (suele suponer entre el 6 y el 10% del valor real del inmueble, que algunas comunidades autónomas calculan aplicando un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral del inmueble).
  • Por último, el valor catastral se tiene en cuenta en el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana (la conocida como plusvalía municipal), que recaudan -potestativamente- los ayuntamientos.

Qué influye en el valor catastral

Para Hacienda, el valor catastral es lo que vale tu vivienda, sin importar lo que hayas pagado por ella o el importe de tu hipoteca. Por eso, es el propio Ministerio, a través del Catastro, el que determina cuál es esa cifra. Y lo hace teniendo en cuenta, entre otros, los siguientes aspectos, adaptados para cada municipio:

  • La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.
  • El valor del suelo, el valor de la construcción y gastos y beneficios de la actividad empresarial de producción.
  • El coste de ejecución material de las construcciones, su antigüedad, su calidad, el carácter histórico-artístico u otras condiciones del inmueble.

Por lo general, el valor catastral no puede superar el precio que la vivienda tendría en el mercado. Su actualización se realiza aplicando unos coeficientes que son aprobados en las Leyes de Presupuestos Generales del Estado y busca aproximar el valor catastral al valor actual de mercado de los bienes inmuebles.

Cómo calcular el valor catastral de una vivienda

Tal y como acabamos de ver, el valor catastral de un inmueble lo asigna Hacienda, pero si deseas conocer cuál el valor catastral de tu vivienda puedes hacerlo de las siguientes maneras:

  • consultando en el recibo del IBI, donde también se indican el valor del suelo y de la construcción;
  • en tu declaración de la renta;
  • en la sede electrónica del Catastro utilizando un certificado digital o DNIe;
  • en los puntos de información catastral,
  • o en la gerencia territorial que el Catastro tiene en tu provincia, presentando la documentación que acredite que eres el titular del inmueble.

Si no puedes consultar el valor catastral de ninguna de las anteriores maneras pero conoces cuánto has pagado por el IBI, puedes calcular el valor catastral de un inmueble si sabes también el gravamen que se ha aplicado, dividiendo el importe del impuesto entre el gravamen. Por ejemplo, si has pagado 500€ de IBI por tu piso y el gravamen que aplica tu ayuntamiento es del 0,5%, el valor registral del mismo será 100.000€.

¿Y si necesito modificar datos del catastro?

En el Catastro figuran datos como el titular de la vivienda, la superficie construida, la antigüedad… datos que pueden variar en el tiempo. En caso de que se produzca alguna modificación, necesitas comunicarla al Catastro para que quede reflejada en su censo y porque, además, puede alterar el valor catastral que se asigna al inmueble y que determina los impuestos que debes pagar por él.

Algunos de los cambios de los que tendrás que informar a Catastro con respecto a un inmueble son los siguientes:

  • La adquisición de la propiedad corresponde al que adquiere la propiedad, por lo que se desprende de la ley (art. 9 y 13 de Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario) aunque también podría hacerlo el que vende (dar de baja, art.15 de la citada ley)
  • Las variaciones en la cuota de participación que corresponda a cada uno de los cónyuges en los bienes inmuebles comunes.
  • La reforma o ampliación del inmueble (ya sea total o parcial) o la realización de nuevas construcciones.
  • La demolición (total o parcial) de construcciones.
  • La segregación, división, agregación y agrupación de inmuebles.
  • La constitución del régimen de división horizontal sobre los bienes inmuebles.
  • La modificación del uso de inmuebles o locales que formen parte de edificaciones.

En algunos casos la normativa exime de la obligación de declarar estas modificaciones, por ejemplo, cuando el acto o negocio se formalice en escritura pública o bien se haya solicitado su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Para solicitar una modificación de los datos catastrales, dirígete de nuevo a la sede electrónica, a la gerencia territorial o a tu propio ayuntamiento. En este enlace de la web del Catastro puedes consultar qué modificaciones tienes que declarar y cuáles no son necesarias.

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