¿Estás pensando en comprarte una casa? ¿Sabes cuánto cuesta construir una casa? Ponemos a tu disposición esta guía con supuestos y ejemplos para que tengas toda la información posible.

Convertirte en autopromotor de tu propia casa tiene grandes ventajas, como poder decidir de principio a fin cómo quieres que sea tu hogar o ahorrarte el sobrecoste que supondría adquirir una vivienda a un promotor inmobiliario; pero también algunos inconvenientes, como correr el riesgo de que el presupuesto inicial se dispare si no tienes en consideración todos los gastos que engloba construir una casa. Para que esto último no te pase, en esta guía repasamos todos los puntos a los que debes prestar atención a la hora de construir tu vivienda.

Compra del terreno

Lo primero que necesitas para construir tu propia casa es un solar donde hacerlo. Si ya posees un terreno en propiedad, vas a ahorrarte una partida importante dentro del presupuesto. Si tienes que adquirir el solar, esta compra puede suponer un tercio del valor total de la futura casa, o incluso más, dependiendo de donde esté ubicado y de su edificabilidad (los metros cuadrados edificables -que puedas construir- por metro cuadrado de suelo).

En todo caso, tengas el terreno ya o estés pendiente de comprarlo, comprueba en el ayuntamiento que es apto para construir, cuál es la calificación de la parcela o qué normativa urbanística se aplica (por ejemplo, cuánta altura puedes darle a tu vivienda o los retranqueos exigidos). Comprueba también la accesibilidad de la finca, si dispone de todos los servicios (instalaciones de agua, electricidad, saneamiento, etc.) y sus características (existencia de servidumbres, líneas eléctricas, cursos de agua, etc.), así como su inclinación, orientación y asoleo (el sol que recibe en las diferentes épocas del año).

También necesitas ir al Registro de la Propiedad para comprobar la titularidad del terreno y si existen cargas o servidumbres sobre la propiedad, pidiendo una nota simple; y al Catastro, para verificar que la superficie registrada en las escrituras coincide con las allí inscritas.

Si todo está correcto y te has decidido a comprar, tienes que sumar al precio del solar:

  • el coste de las escrituras públicas en la notaría: su precio está regulado por unos aranceles del Estado, oscilaría entre 600 y 875 euros
  • el cambio de titular en el Registro de la Propiedad: cuyo precio también está regulado por normativa, y que se calcula en función del valor de la parcela.
  • y los impuestos: el IVA del 21% si estás comprando a una empresa o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (entre el 6 y el 10% según comunidades autónomas) si compras el terreno a un particular. Además, tendrás que liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (en torno a un 1% de la operación, que también varía según la comunidad autónoma).

Y si lo necesitas para redactar el contrato de compraventa, añade también el gasto de una gestoría o abogado (alrededor de 300 euros).

Antes de que puedas construir, deberás hacer un levantamiento topográfico y estudio geotécnico que detalle las características del terreno donde se va a construir la obra, necesario para una correcta cimentación y para poder elaborar el proyecto de edificación. El estudio geotécnico deberá ser elaborado por un técnico especializado y visado por su colegio profesional. Su precio ronda entre 800 y 1.200 euros.

Materiales para la estructura

Dependiendo de qué tipo de casa vayas a construir: moderna, clásica, de una o dos plantas, de madera…, el material que elijas para la estructura (la cimentación, el entramado de vigas, los pilares, los forjados, etc) será diferente y esto influirá en el precio final. Los materiales más utilizados en construcción son:

  • El hormigón. Es un material muy resistente, también al agua y al fuego. El precio del metro cúbico del hormigón regular ronda los 50 euros, mientras que el hormigón armado puede salir por 75 euros el m3.
  • El acero. Se utiliza para los forjados, que soportarán el peso de la construcción, y también para fijar la estructura al terreno. Es muy resistente a la flexión. Su precio, alrededor de 100 euros el metro cuadrado.
  • La madera. Es un material con gran aislamiento térmico y muy duradero. Puede utilizarse para la estructura de la vivienda, las vigas… Su precio depende del tipo de madera y su calidad; puede oscilar entre los 185-200 euros el metro cuadrado.

Precios de construcción dependiendo de los metros cuadrados

Otro elemento que va a determinar el precio de construir una casa son los metros cuadrados que tendrá. El precio del metro cuadrado se reducirá cuanto más grande sea la vivienda, pero, claro, a más metros, más inversión tendrás que hacer. Un arquitecto será quien mejor te aconseje sobre el tamaño que necesita tener tu futuro hogar, en función de tus gustos, el tamaño de tu familia y los usos que vayas a darle a la casa (si necesitas un garaje mayor o tener un despacho en casa, por poner dos casos).

De hecho, será el arquitecto quien elabore el presupuesto de ejecución material (PEM), en el que se computan todos los costes que supone ejecutar cada una de las partidas que figuran en las mediciones del proyecto: movimiento de tierras, hormigones y estructura, albañilería, cubiertas, solados y alicatados, instalaciones de fontanería y electricidad, entre otras. Estos precios se calculan multiplicando la medición realizada por el precio unitario de cada unidad de obra. También se incluye el coste de la mano de obra.

Este presupuesto es variable, ya que en él influirán factores como la superficie de la vivienda, la calidad de los materiales que se van a emplear en la obra, la complejidad de la construcción (por ejemplo, si el terreno no es llano, sino que está en pendiente, la vivienda costará más). Un valor aproximado del presupuesto de ejecución material de una vivienda unifamiliar estaría en la horquilla entre los 650 y los 900 €/m2 cuadrado construido.

Gastos de la empresa constructora

El presupuesto de ejecución material (PEM) es tan solo una de las partes del presupuesto de la contrata, que es el precio por el que contratarás la construcción de la casa a una empresa constructora. En este presupuesto de contrata se incluye el presupuesto de ejecución material más los gastos generales de la obra (que suele ser el 13% del PEM) y el beneficio del constructor (el 6% del PEM).

Lo recomendable es que presentes el proyecto que te haya elaborado el arquitecto (los planos y las mediciones) a varias constructoras para pedirles presupuesto. También puedes ir contratando la obra por partes, aunque en este caso, necesitarás estar más pendiente de coordinar los diferentes trabajos para que la ejecución no se demore en el tiempo.

Elegido el contratista, especifica en el contrato de obra las formas de pago, garantías y plazos de ejecución. Lo habitual es que tengas que abonar al constructor pagos mensuales proporcionales a la obra ejecutada, y retengas entre un 3 y un 10% del coste total para abonar una vez que hayas recepcionado la vivienda.

Presupuesto total de la construcción

Para calcular el presupuesto total de la obra tendrás que sumar al presupuesto de contrata otros gastos que genera la construcción de una vivienda, como los honorarios técnicos del arquitecto, aparejador y otros técnicos, las tasas e impuestos municipales, más el IVA de cada concepto.

En detalle, los honorarios de un arquitecto suelen suponer entre el 8 y el 15% del presupuesto de ejecución material de la vivienda, mientras que el arquitecto técnico suele cobrar un 30% de los honorarios del arquitecto, y el coordinador de seguridad y salud de la obra, el 30% de los honorarios del aparejador.

En cuanto a las tasas e impuestos municipales, si construyes tu propia casa tendrás que pagar en el ayuntamiento correspondiente la licencia de obra mayor. Esta tasa varía según municipios, oscilando entre el 4 y el 6% del presupuesto de la obra. También deberás abonar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), un máximo del 4%, que se devengará en el momento de iniciarse la construcción.

En cuanto al IVA, a los honorarios de los profesionales se les aplica el 21%, mientras que en el presupuesto de contrata se paga el 10%.

Otros gastos tras finalizar las obras

Limpieza

Al finalizar la construcción, será necesario que hagas una limpieza general antes de entrar a vivir, para eliminar el polvo, restos de cemento, yeso, pintura, silicona… Una empresa especializada en limpiezas de fin de obra te cobrará entre 15 y 20 euros por hora y persona. El precio final dependerá del tamaño de la casa.

Escritura de la vivienda

Otro coste que tienes que incluir en el presupuesto para construir una casa es el de las escrituras. Al rematar la edificación, tendrás que solicitar una escritura de obra nueva, un documento que se formaliza ante notario en el que se da fe de que la vivienda se ha concluido. El coste depende del valor declarado de la casa (hablamos de un porcentaje que ronda el 1,5%) y también del número de folios que lleve la escritura. Calcula entre 700 y 1.000 euros.

Para poder escriturar una vivienda recién terminada, deberás acudir al notario con la siguiente documentación:

  • licencia de obras
  • el certificado de fin de obra, expedido por el director facultativo y visado por su colegio profesional, que acredite que la obra se ajusta al proyecto para el que se obtuvo licencia
  • la licencia de primera ocupación, que otorga el ayuntamiento
  • y el certificado de eficiencia energética de la vivienda.

Una vez hecha la escritura, deberás dar de alta la vivienda en el Registro de la Propiedad y el Catastro. Los honorarios del registrador (también tasados por el Estado) se sitúan en torno al 0,5% del valor que se le otorgue en la escritura a la vivienda. Por último, deberás pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que supondrá otro porcentaje sobre el valor de la casa (entre el 0,5% y el 2% según comunidades autónomas).

Alta de suministros

Asimismo, añade al presupuesto global los gastos que te supondrá dar de alta los suministros de la vivienda:

  • Luz: a partir de 165€, según la potencia que se contrate.
  • Agua, entre 50€ y 150€ según el municipio.
  • Gas, desde 72€ a 156€ por los derechos de alta, según la comunidad autónoma en la que se encuentra y la tarifa de acceso al gas natural elegida, y desde 128€ por los derechos de acometida.

Precios dependiendo del tipo de construcción

Dependiendo del tipo de construcción elegido es posible que sea necesario contar con un presupuesto. Estas son algunas de las construcciones más habituales y sus características.

Construcción de casas prefabricadas

Construir una casa prefabricada es una modalidad cada vez con mayor auge, por dos razones principales: su menor coste y la mayor rapidez a la hora de construir el inmueble. En esta opción constructiva, los componentes de la casa se preconstruyen en una fábrica creando unos módulos que luego se transportarán a la parcela elegida donde serán ensamblados y completada la construcción. De esta forma, el proceso de construcción se acorta, pudiendo tener terminada la vivienda en cuestión de meses, frente al proceso tradicional que suele rondar el año o año y medio.

Estas casas prefabricadas requieren una cimentación previa en el solar y todos los permisos y trámites administrativos, igual que si estuviéramos construyendo una vivienda tradicional.

Consultando en empresas especializadas en la construcción de casas prefabricadas, el precio puede salir entre 770 y 870 €/m2.

Construcción de casas de arquitectura moderna

Habrá quien se decante, en cambio, por construirse una casa moderna, a la última en diseño y en sistemas constructivos. Fachadas acristaladas, cubiertas planas, utilización de la domótica, espacios interiores abiertos o grandes alturas son algunas de las ideas que se nos vienen a la cabeza al pensar en una casa moderna.

Las calidades elegidas y la elección del arquitecto son factores que influirán en el precio final, pero una casa moderna no tiene por qué ser más cara. Incluso, si está diseñada para ser eficiente energéticamente, te hará ahorrar en energía una vez que vivas en ella.

Construcción de casas ecológicas

Cada vez más personas prefieren construir una casa ecológica. Estos inmuebles son aquellos en los que se utilizan materiales sostenibles, naturales o reciclados, libres de tóxicos y de procedencia local. Un diseño ecológico también tiene en cuenta la eficiencia energética, preocupándose por que la vivienda tenga un buen aislamiento, una buena orientación y una buena ventilación que minimicen el uso de calefacción y aire acondicionado.

A priori, construir una vivienda ecológica puede hacer subir el presupuesto, aunque el mayor gasto inicial se amortizará en poco tiempo por el menor consumo energético.

Construcción de casas de madera

Las casas de madera están ganando adeptos entre quienes desean construirse su propia casa, por ser la madera un material abundante, sostenible, ligero, aislante, resistente y versátil. Las casas con estructura de madera son habituales en Estados Unidos y Canadá o los países nórdicos, y ahora han empezado a interesar a los propietarios españoles.

Su mayor coste frente a una casa tradicional de ladrillo y hormigón se compensa con unos tiempos de construcción más cortos (al prefabricarse en taller las estructuras de madera y montarse “en seco”) y su mayor eficiencia energética.

Hipoteca

Si necesitas financiar la construcción de tu casa puedes recurrir a un tipo específico de hipotecas, las hipotecas autopromoción. En este caso, la cantidad que el banco te puede prestar se calcula en función del valor final de la vivienda y permitirá ir realizando los pagos de la obra conforme se avanza en la construcción

Para solicitar una hipoteca autopromotor debes contar previamente con:

  • el solar debidamente registrado
  • presupuesto y proyecto de obra visado por el colegio de arquitectos
  • licencia de obra en el ayuntamiento correspondiente.

Puedes consultar tus opciones en la sección de hipotecas de la web del Banco Santander y solicitar información si lo deseas sobre la Hipoteca Autoconstrucción.

Cómo planificar la construcción de una casa

En resumen, entre las cuestiones que hay que considerar para calcular los costes de construir una casa, también es conveniente prestar atención a la planificación de la construcción. Estas son, paso a paso, las diferentes etapas de construcción de una casa:

  1. Elección del terreno. ¿Tienes ya un terreno propiedad en el que se puede construir una casa? Si es así, el primer paso es realizar el levantamiento topográfico y el estudio geotécnico.
  2. Proyecto del arquitecto. En este apartado se incluye el proyecto básico para tu vivienda, y posteriormente, el proyecto de ejecución de obra.
  3. Elección de la empresa constructora. Con el proyecto (planos y mediciones) elaborado por el arquitecto, podrás dirigirte a una o varias constructoras para solicitar presupuesto.
  4. Licencia de obra. Una vez visado el proyecto, y antes de comenzar a construir, tendrás que solicitar la licencia de obras al ayuntamiento correspondiente. Su precio y el tiempo que tardarán en otorgarla varían según municipios (desde 15 días a 3 meses, lo más habitual, hasta un año o más en aquellos ayuntamientos que acumulan retrasos en su concesión).
  5. La obra. Antes de empezar a construir, tendrás que solicitar la acometida provisional de la corriente eléctrica y suministro de agua de obra (puede hacerlo la propia constructora) y encargar la dirección de obra a un arquitecto y la dirección de la ejecución material a un arquitecto técnico. También es obligatorio contratar un seguro de responsabilidad civil de todo riesgo para la construcción. De media, una construcción de vivienda tradicional en España tiene una duración de 12 a 18 meses, sin contar el tiempo previo en obtener la licencia de obra ni el dedicado a hacer el proyecto.
  6. Documentación de la nueva vivienda. Una vez finalizada la construcción, tendrás que realizar una serie de trámites antes de poder mudarte a ella: pedir la licencia de primera ocupación en el ayuntamiento (para lo cual el arquitecto y aparejador tendrán que firmar primero el certificado de fin de obra y visarlo en su colegio profesional), escriturar la vivienda en el notario, darla de alta el Registro de la Propiedad y en Catastro, dar de alta los suministros, y pagar el impuesto correspondiente (IAJD) en la Hacienda de tu comunidad autónoma.

En este artículo hemos repasado cuánto cuesta construir una casa en España y todos los aspectos y detalles en los que debes fijarte a lo largo del proceso de construcción en la modalidad de autopromoción.

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